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Encadrement des loyers en France : quelles villes sont concernées en 2026 ?
L’encadrement des loyers s’est progressivement étendu à plusieurs grandes villes françaises depuis 2019.
Mais beaucoup de propriétaires bailleurs ignorent encore si leur commune est concernée — et quelles sont les sanctions en cas de non-respect.
Voici l’état des lieux complet du dispositif en France et les obligations qui en découlent.
SOMMAIRE
L’encadrement des loyers : de quoi s’agit-il ?
Les villes concernées par l’encadrement en 2026
Comment fonctionne le loyer de référence ?
Les exceptions : le complément de loyer
Les sanctions pour non-respect
Les villes qui ne sont pas concernées
L’encadrement des loyers : de quoi s’agit-il ?
L’encadrement des loyers est un dispositif légal qui plafonne le montant des loyers lors d’une nouvelle location ou d’un renouvellement de bail. Il ne s’applique pas automatiquement partout : seules les communes qui en ont fait la demande et qui ont obtenu l’autorisation officielle sont concernées. L’objectif est de limiter les hausses excessives dans les marchés les plus tendus.
Les villes concernées par l’encadrement en 2026
En 2026, les communes suivantes appliquent un encadrement des loyers : Paris (depuis 2019), Lille, Hellemmes et Lomme (depuis 2020), Plaine Commune et Est Ensemble (Seine-Saint-Denis, depuis 2021), Lyon et Villeurbanne (depuis 2021), Montpellier (depuis 2022), Bordeaux (depuis 2022). D’autres communes et intercommunalités ont lancé des démarches pour rejoindre ce dispositif.
Comment fonctionne le loyer de référence ?
Dans chaque commune concernée, un loyer de référence est fixé par arrêté préfectoral pour chaque type de bien (surface, nombre de pièces, époque de construction, localisation précise). Ce loyer de référence sert de base à deux plafonds : le loyer de référence majoré (+ 20 %) ne peut pas être dépassé, et le loyer de référence minoré (- 30 %) peut être revendiqué par le locataire si son loyer est trop bas.
Les exceptions : le complément de loyer
Un propriétaire peut pratiquer un loyer supérieur au loyer de référence majoré s’il peut justifier d’un complément de loyer. Ce complément doit correspondre à des caractéristiques exceptionnelles du bien : vue dégagée remarquable, grande terrasse, prestations très haut de gamme (home cinéma intégré, domotique). Le complément doit être mentionné dans le bail avec les caractéristiques qui le justifient.
Les sanctions pour non-respect
Si un bailleur pratique un loyer supérieur au plafond sans complément de loyer justifié, le locataire peut saisir la commission de conciliation puis le tribunal judiciaire pour obtenir la réduction du loyer et le remboursement des trop-perçus. Le bailleur peut également être sanctionné d’une amende administrative allant jusqu’à 5 000 € pour une personne physique.
Les villes qui ne sont pas concernées
La grande majorité des communes françaises ne sont pas soumises à l’encadrement des loyers. Dans ces villes, les loyers sont librement fixés par les parties dans les limites de la législation générale. L’absence d’encadrement ne signifie pas l’absence de régulation : les augmentations en cours de bail restent plafonnées à l’IRL, et les loyers abusifs peuvent être contestés.
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